몇 년 전까지 ‘임대사업자 등록’은 부동산 투자자들 사이에서 거의 필수 전략처럼 여겨졌습니다. 각종 세제 혜택과 안정적인 임대 운영이 가능했기 때문이죠. 하지만 정부는 2020년 7월, ‘등록임대사업자 제도’를 대폭 축소하며 사실상 폐지 수순에 들어갔습니다. 이 결정은 단기임대 등록의 전면 중단과 함께 다주택자에 대한 규제를 강화하는 방향으로 이어졌습니다. 그렇다면, 그 이후 현재까지 시장에는 어떤 변화가 나타났을까요?
1. 임대 등록의 메리트 사라지며 다주택자 투자 위축
기존에는 임대사업자로 등록만 하면 양도소득세 감면, 종합부동산세 합산 제외, 재산세 감면 등의 혜택을 받을 수 있었습니다. 특히 준공공임대나 장기일반임대는 8년 이상 안정적으로 운영하면 높은 수준의 세제 혜택이 주어졌기에 투자자들에게는 굉장한 매력이 있었습니다.
하지만 등록 임대제도의 폐지 이후에는 더 이상 이런 혜택을 누릴 수 없게 되었습니다. 그 결과 다주택자들은 새로이 임대주택을 매입하는 데 있어 신중해질 수밖에 없었고, 자연스레 매입 수요 자체가 감소하게 되었죠. 특히 수도권과 일부 인기 지역을 제외하면, 다주택자 중심의 거래가 눈에 띄게 줄었습니다.
2. 전세 공급 감소 → 전세 가격 상승으로 이어진 영향
임대사업자 등록을 하게 되면 일정 기간 동안 임차인을 보호하면서도 안정적인 전세 운영이 가능했습니다. 그러나 등록 제도가 사라지면서 임대인의 장기 보유 인센티브가 사라졌고, 일부는 기존 보유 주택을 매도하거나 단기 임대로 전환하게 되었습니다.
그 결과, 시장에서는 전세 매물이 점차 줄어들었고, 이로 인해 전세 가격이 급등하는 현상이 나타났습니다. 특히 2021년과 2022년에는 전세난이 심화되며 임차인들의 불만도 커졌습니다. 정부의 의도는 다주택자 규제를 통한 투기 억제였지만, 단기적으로는 전세 시장의 불안정이라는 부작용을 야기한 것이죠.
3. 일부 시장에서는 매물 잠김 현상도 발생
임대사업자 제도는 일정 기간 동안 주택을 매도하지 못하도록 ‘의무 임대 기간’을 설정해 두었기 때문에, 주택 공급이 과도하게 일시적으로 시장에 쏟아지거나 반대로 매물 잠김이 발생하는 것을 어느 정도 조절할 수 있었습니다.
하지만 폐지 이후에는 규제 완화가 아닌, 임대 종료 후 매도 선택지가 열리면서 일부 지역에서는 매물 과잉이 발생하고, 다른 지역에서는 임대주택을 계속 보유하려는 움직임이 생겨 시장 간 양극화 현상이 두드러졌습니다. 특히 서울 외곽이나 지방 도시에서는 공실 우려로 매각을 서두른 사례도 많았고, 이는 국지적 집값 하락으로 이어졌습니다.
4. 제도의 빈자리를 메우는 정책적 고민
등록임대 폐지 이후 정부는 ‘공공임대 확대’, ‘청년·신혼부부 전세 대출 확대’, ‘전월세 신고제’ 등 다양한 대책을 내놓았지만, 시장의 신뢰를 다시 회복하기에는 한계가 있었습니다. 특히 민간임대의 자율성을 보장하면서도 임차인을 보호하는 새로운 프레임이 절실한 상황이 되었습니다.
현재 논의되고 있는 내용으로는 ‘임대인 세제 혜택 일부 부활’, ‘임대차 3법 보완’, ‘임차인 정보 공개 범위 확대’ 등이 있으며, 이러한 제도적 보완이 향후 시장 안정화에 중요한 역할을 할 것으로 보입니다.
5. 투자자들의 패턴 변화 – 소형 주택과 상가로 분산
임대사업자 제도가 사라지면서 다주택자들의 자산 분산 전략도 변화하고 있습니다. 특히 수익형 부동산 중 소형 오피스텔, 도시형생활주택, 상가 투자로 눈을 돌리는 사례가 많아졌습니다. 이들 자산은 규제가 상대적으로 적고, 단기 수익률 확보가 가능하기 때문입니다.
또한, 부동산 리츠(REITs)나 부동산 펀드 등 간접 투자 방식에도 관심이 높아지고 있습니다. 이는 직접 보유의 리스크를 회피하면서도 일정 수익을 확보하려는 투자 심리의 변화를 잘 보여줍니다.
앞으로의 전망 – 제도 개편 or 유사 제도 등장?
많은 전문가들은 등록임대사업자 제도의 전면 폐지가 아닌, 부분 개편이 필요하다고 입을 모읍니다. 장기적으로는 민간 임대 시장의 자율성을 보장하면서도 임차인의 권리를 보호할 수 있는 중간 성격의 제도가 필요하다는 것이죠.
예를 들어, 일정 기준을 충족하는 장기 임대인에게는 일부 세제 혜택을 부여하되, 임차인 보호 장치를 강화하는 방식이 논의되고 있습니다. 실제로 2024년부터 일부 지방자치단체에서는 ‘지자체 등록형 임대 인증제’를 시범 운영하고 있기도 합니다. 이는 중앙 정부 차원에서 제도화될 가능성도 열려 있는 셈입니다.
마무리하며
임대사업자 등록제 폐지는 단순히 한 제도의 종료 그 이상이었습니다. 이로 인해 임대 시장의 구조, 투자자 심리, 임차인의 거주 안정성, 전세 시장까지 폭넓은 영향을 주었죠. 제도 폐지의 취지는 분명했지만, 시장은 여전히 그 여파를 겪고 있으며, 정책적 보완과 민간의 적응이 동시에 진행되고 있습니다.
향후 몇 년 간 임대 시장의 흐름은 지금보다 더 정교한 분석과 정책의 조율이 필요할 것입니다. 부동산 시장에 관심 있는 이라면, 그 변화의 흐름을 꾸준히 지켜보는 것이 좋겠습니다.