살면서 누구나 한 번쯤은 부동산 계약을 하게 됩니다. 저도 그 중에 한 명인데요!
원룸을 구하든, 아파트 전세든, 사무실을 임대하든 그 시작은 늘 계약서 작성이죠.
그리고 그 계약서에서 빠지지 않는 단어가 바로 ‘보증금’입니다.
저는 처음 '보증금'이란 단어를 들었을때 머리에 물음표가 가득했습니다.
많이 들어는 봤지만, 정작 보증금이 어떤 법적 의미를 가지는지,
왜 이 돈이 필요한지, 반환은 어떻게 되는지 명확하게 알고 있는 사람은 많지 않습니다.
그래서 오늘은 부동산 계약에서 핵심이 되는 ‘보증금’에 대해 제대로 이해해보는 시간을 가져보겠습니다.
🏡 보증금의 정의부터 시작해볼까요?
보증금이란 간단히 말해, 계약의 안전성과 신뢰를 확보하기 위해 임차인이 임대인에게 맡기는 돈입니다.
이 금액은 임대차 계약 기간 동안 일정 조건을 충족하면 다시 돌려받을 수 있는 금액이기도 하죠.
임차인은 이 돈을 맡김으로써 일정 기간 동안 집을 사용할 권리를 확보하고,
임대인은 이 돈을 통해 채무 불이행, 미납 등 위험을 방지할 수 있는 장치로 활용하게 됩니다.
📌 전세와 보증금, 같을까 다를까?
많은 분들이 “전세금 = 보증금”이라고 이해하는데,
엄밀히 말하자면 전세금은 일종의 보증금이지만, 월세 계약에서도 보증금은 존재합니다.
전세: 전체 금액을 보증금 형태로 지불하고 월세 없이 거주
월세: 일정한 보증금을 맡긴 뒤 매월 일정 금액의 월세를 납부
즉, 보증금은 전세뿐만 아니라 월세 계약에서도 기본적으로 등장하는 항목이라는 점! 꼭 기억해주세요.
💸 왜 보증금을 임대인에게 맡기는 걸까?
저는 처음 부동산 계약을 할 때, “왜 이렇게 큰돈을 먼저 맡겨야 하지?”라는 생각이들었습니다.
근데 하나하나 알아보니 이유는 간단했습니다. 양측의 신뢰를 보장하기 위해서입니다.
임대인의 입장에서는
▶ 임차인이 계약기간 중에 집을 망가뜨리거나
▶ 월세를 내지 않거나
▶ 갑자기 이사를 나가버리면 손해가 크기 때문입니다.
반면, 임차인의 입장에서는
▶ 계약을 잘 지키면 이 돈을 돌려받는 구조이므로
▶ 일종의 ‘임시 예치금’처럼 받아들일 수 있죠.
다만 중요한 건, 이 돈이 임대인의 재산으로 바뀌는 것이 아니라, 임차인이 돌려받을 수 있는 돈이라는 사실입니다.
📃 보증금 관련 계약 시 반드시 확인할 것들
부동산 계약서에 서명하기 전, 보증금과 관련해 확인해야 할 몇 가지 중요한 포인트가 있습니다.
등기부등본 확인
해당 부동산에 근저당권, 가압류 등이 설정되어 있으면
나중에 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.
확정일자와 전입신고
두 가지를 모두 해야만 보증금을 법적으로 보호받을 수 있습니다.
특히 전세사기 사례를 보면 이 절차를 빼먹은 경우가 많아요.
전세보증보험 가입 여부
요즘은 ‘보증금 반환보증보험’이라는 제도를 통해
집주인이 돌려주지 못할 경우를 대비할 수 있습니다.
은행 또는 HUG, SGI 등에서 가입 가능합니다.
🚨 깡통전세, 전세사기… 보증금 반환 못 받는 사례도 있어요
최근 뉴스에서도 많이 나오는 이야기죠.
‘깡통전세’란 집값이 보증금보다 낮아진 경우를 말합니다.
이때 집이 경매에 넘어가면, 임차인이 보증금을 온전히 받지 못할 수도 있습니다.
예를 들어 이런 상황을 생각해볼 수 있습니다.
아파트 시세가 2억 → 보증금 1억 8000만 원
근저당 5000만 원 잡혀 있음
집이 경매로 팔렸는데 낙찰가 1억 9000만 원
이럴 경우, 선순위 채권자부터 보상을 받기 때문에
보증금을 받지 못하고 손해를 볼 수 있어요.
그래서 계약 전 시세 확인, 등기부등본 열람, 보증보험 가입이 정말 중요합니다.
🔁 보증금은 언제, 어떻게 반환받을 수 있나?
계약기간이 끝나고 임차인이 집을 원상태로 유지한 채 퇴거하면,
임대인은 보증금을 전액 반환해야 합니다.
하지만 여기서 유의할 점은:
수도세, 전기요금 등 정산이 완료되어야
벽지 훼손, 바닥 파손 등의 원상복구 비용이 공제될 수 있음
또한 집주인이 자금 사정상 보증금 반환이 늦어질 수도 있으므로,
계약 종료 1~2개월 전부터 미리 퇴거 의사를 밝히고 조율하는 것이 좋습니다.
✍ 마무리하며: 보증금은 보호받을 수 있다, 다만 공부는 필요
부동산 계약에서 ‘보증금’은 단순히 맡기는 돈이 아닙니다.
그 자체로 법적 보호를 받을 수 있는 권리이며,
잘만 관리하면 큰 손해 없이 거주할 수 있는 장치가 되기도 하죠.
그러나 무지로 인해 손해를 보는 사례가 여전히 많은 만큼,
계약 전 몇 가지 핵심 사항만이라도 꼭 숙지해두세요.
- 등기부등본 확인
- 확정일자 받기
- 전입신고 필수
- 보증보험 고려
이 네 가지만 기억해도 웬만한 사기는 피할 수 있습니다.