부동산 시장에서 분양권은 투자자뿐만 아니라 실수요자에게도 매우 중요한 자산입니다.
특히 새 아파트를 청약으로 분양받은 후, 입주 전에 다른 사람에게 되파는 것,
즉 ‘분양권 전매’는 자산 증식 수단으로도 오랫동안 주목받아 왔습니다.
하지만 최근 몇 년 사이 부동산 과열을 막기 위한 정부의 규제 강화로 인해 ‘전매 제한’이라는 단어가 자주 등장하고 있습니다.
“분양권은 언제부터 팔 수 있나요?”
“조정대상지역과 비규제지역은 어떤 차이가 있나요?”
“청약통장으로 받은 물건도 전매가 되나요?”
이런 궁금증을 모두 해결해드리기 위해, 오늘은 분양권 전매 제한의 개념부터 지역별 차이, 예외 사항, 실제 사례까지 깔끔하게 정리해보겠습니다.
✅ 분양권 전매란?
분양권 전매는 말 그대로, 아파트나 주택을 분양받은 권리를 제3자에게 되파는 것을 말합니다.
아직 아파트가 준공되지 않았고 입주도 하지 않은 상태에서 ‘입주할 수 있는 권리’만을 거래하는 것이죠.
예를 들어 A씨가 청약에 당첨되어 계약을 체결한 후, 입주 전에 B씨에게 이 권리를 양도하면 그것이 바로 전매입니다.
이 과정에서 차익(프리미엄)이 발생할 수 있기 때문에, 투자 목적으로 분양권을 사는 사례가 많아졌고, 정부는 이런 단기 시세차익 목적의 거래를 제한하고자 전매 제한 제도를 도입했습니다.
✅ 전매 제한이란?
전매 제한이란, 일정 기간 동안 분양받은 권리를 제3자에게 양도(매매)할 수 없도록 막는 규제입니다.
이는 주택 시장의 투기 수요를 억제하고, 실수요자에게 우선적으로 주택을 공급하기 위한 장치입니다.
전매 제한은 지역, 주택 유형, 공급 방식(공공분양/민간분양), 계약 방식, 분양가 등에 따라 기간과 조건이 달라집니다.
✅ 지역에 따라 다른 전매 제한 기간
2025년 현재, 전매 제한은 크게 조정대상지역과 비규제지역으로 나누어 기준이 달라집니다.
조정대상지역
투기 수요가 많은 지역으로 분류되며, 최대 10년까지 전매 제한이 적용될 수 있습니다.
공공분양은 기본적으로 5~10년 제한, 민간분양은 3년~4년 제한 등이 적용됩니다.
비규제지역
투기 우려가 상대적으로 적은 지역으로, 전매 제한이 짧거나 없는 경우도 많습니다.
민간분양의 경우 6개월~1년 내 전매 가능한 단지도 존재하며, 공공분양도 완화된 기준을 따릅니다.
투기과열지구
조정대상지역보다 더 강한 규제가 적용되는 지역으로, 대부분 10년 전매 제한 + 거주의무 조건까지 붙는 경우가 많습니다.
✅ 공급 유형별 전매 제한 차이
전매 제한은 공공분양과 민간분양, 특별공급과 일반공급 여부에 따라서도 달라집니다.
공공분양: LH, SH공사 등에서 공급하며, 전매 제한이 상대적으로 길고 엄격합니다.
생애최초, 신혼부부 특별공급 등에서는 최장 10년 전매 제한이 걸릴 수 있습니다.
민간분양: 대형 건설사나 일반 시행사가 공급하는 주택으로, 비규제지역이라면 비교적 빠른 전매가 가능한 경우도 있습니다.
단, 조정대상지역에 해당되면 최소 3년 이상 전매 제한이 붙습니다.
✅ 분양가에 따른 제한 여부
분양가가 ‘분양가상한제’의 적용을 받는 경우에도 전매 제한이 강화됩니다.
분양가상한제 적용 단지: 통상 최소 5년, 최대 10년까지 전매 제한이 발생합니다.
이는 주변 시세보다 낮은 가격으로 분양되기 때문에 시세차익 방지를 위한 목적입니다.
예를 들어, 주변 시세가 10억 원인데 분양가가 7억 원인 아파트의 경우, 입주 전 전매를 허용하면 큰 차익을 노리는 투기 수요가 몰릴 수 있기 때문에 이를 막기 위한 조치입니다.
✅ 전매 제한 위반 시 어떤 일이?
전매 제한을 어기고 불법으로 거래하거나 명의를 변경할 경우, 계약이 취소되거나 과태료 처분을 받을 수 있습니다.
심한 경우 청약 자격 제한, 향후 분양 제한 등의 불이익도 따릅니다.
또한 불법 전매를 알선한 부동산 중개사도 처벌 대상이 될 수 있으므로, 전매 가능 여부는 반드시 관할 시·군·구청, 국토교통부 청약홈 등을 통해 공식적으로 확인해야 합니다.
✅ 전매 제한 예외 상황은 없을까?
전매 제한이라고 해서 무조건 거래가 불가능한 것은 아닙니다.
다음과 같은 예외 사유가 인정될 수 있습니다.
상속: 분양권 보유자가 사망한 경우, 법정 상속인에게 분양권이 이전됩니다.
이 경우는 전매 제한 위반이 아닙니다.
이혼: 법원의 판결에 따라 분양권을 배우자에게 이전해야 하는 경우 역시 예외로 인정됩니다.
해외이주, 질병, 천재지변 등 불가피한 사유로 판단될 경우
관할 행정기관에 심사를 요청해 예외 승인을 받을 수 있습니다.
단, 이러한 예외는 매우 제한적이며, 승인 없이 거래하면 전매 제한 위반이 되므로 사전에 확인이 필수입니다.
✅ 전매 제한 확인 방법은?
전매 제한은 ‘청약홈(www.applyhome.co.kr)’ 또는 해당 단지의 입주자 모집공고문에서 확인할 수 있습니다.
공고문에는 전매 제한 기간, 거주의무 기간, 주택 유형, 공급 방식 등이 상세히 기재되어 있으며, 이것이 가장 공식적인 기준입니다.
또한 분양 상담 시 건설사, 시행사, 또는 담당 중개사에게 전매 가능 시점에 대해 서면으로 명확히 확인해두는 것도 안전합니다.
✅ 마무리하며
분양권 전매 제한은 단순한 규제가 아니라 투기 방지와 실수요자 보호를 위한 핵심 제도입니다.
하지만 워낙 복잡하고 지역·조건별로 다르기 때문에, 아무 정보 없이 덜컥 청약에 참여하거나 거래를 하다 보면 큰 불이익을 받을 수 있습니다.
청약을 준비하거나 분양권 투자를 계획 중이라면, 반드시 지역, 공급 유형, 분양가, 주택 유형을 기준으로 전매 가능 시점과 제한 기간을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
확실하지 않다면 지자체나 국토교통부에 문의하거나, 전문 중개사의 자문을 받는 것도 좋은 방법입니다.
무엇보다 ‘투자보다 안전이 먼저’임을 기억해 주세요.